Z racji faktu, że najem okazjonalny wiąże się z formalnościami, które mogą zniechęcać do tej formuły, wielu wynajmujących pozostaje przy zwykłej, tradycyjnej umowie najmu. Nie znaczy to jednak, że nawet podpisując zwykłą umowę, jesteśmy zupełnie bezbronni w relacji z nieuczciwym najemcą. Wielu wynajmujących obawia się, że z powodu przepisów chroniących najemców przed eksmisją, nie będą w stanie pozbyć się niepłacących czynszu lub uciążliwych lokatorów. Rozwiązaniem może być najem okazjonalny, który pozwala na uproszczoną eksmisję najemców. Najem okazjonalny Skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego zależy od spełnienia kilku warunków: Wynajmowany Sprowadzenie przez najemcę dzikiej lokatorki z dziećmi. • Autor: Joanna Korzeniewska. Najemca wymówił umowę najmu, a mimo to nie wyprowadził się. Sprowadził do mieszkania ciężarną dziką lokatorkę z dzieckiem. Teraz odgraża się, że się nie wyprowadzi i że jest nietykalny, bo to jego sprawa, z kim mieszka. Narobił już długów. Powyższe wynika także z tego, że umowa najmu była umową zwykłą, a nie umową najmu okazjonalnego. Jeżeli jest Pan właścicielem mieszkania, to ma Pan prawo żądać eksmisji z lokalu. Jeżeli lokatorzy się nie wyprowadzą z mieszkania, wówczas może Pan wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję z lokalu. W wyroku nakazującym - najem okazjonalny, - wezwania do opuszczenia lokalu, - powództwo o eksmisję, - reprezentowanie przed sądem w sprawach o eksmisję, - skierowanie sprawy na drogę egzekucji komorniczej. Eksmisja – tak potocznie mówimy o przymusowym usunięciu osoby wraz z jej rzeczami z zajmowanego przez nią, bez tytułu prawnego, lokalu. Zakładając Tematy - Najem, Eksmisja - INFOR.pl to największy polski portal dla księgowych - Aktualne akty prawne - porady ekspertów - interpretacje - narzędzia. Najdokładniejsze kalkulatory, wskaźniki i stawki, druki, wzory, quizy - informacje prawne i podatkowe. Jeżeli krótkoterminowy najem mieszkania ma charakter okazjonalny, czynności z nim związane nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, w celu obsługi najemców nie są zatrudniani pracownicy a wynajmujący nie korzysta z obsługi księgowej i zarządczej – to najem ten stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny). 2022-04-05. Zdjęcie autorstwa Polina Tankilevitch z Pexels. Umowa najmu okazjonalnego to umowa, którą coraz częściej wybiera się w przypadku wynajmu mieszkania. Należy jednak zwrócić uwagę, że w przypadku takiej umowy podlega ona opodatkowaniu i należy ją zgłosić do Urzędu Skarbowego w przeciągu 14 dni od jej zawarcia. Najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem. Eksmisja rodziny z dzieckiem z wynajmowanego mieszkania, jeśli podpisana została umowa o najmie okazjonalnym, jest nieco prostsza. Taki rodzaj najmu umożliwia szybkie eksmitowanie lokatora, nawet z dzieckiem. Fikcyjny dokument o adresie do eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego Dodano: 20.04.2020 . Będę wdzięczna za odpowiedź, co w przypadku, kiedy mamy najem okazjonalny, a najemca przedstawił fikcyjny dok. notarialny o innej nieruchomości, do której może zostać eksmitowany lub gdy zataił podczas trwania umowy, że takiej możliwości pod tym adresem już nie ma? q8no. Wynajem mieszkania obcokrajowcom Ustawodawca w zakresie stosunku najmu w ogóle nie zajmuje się obywatelstwem (lub przynależnością państwową) stron umowy najmu; umowę najmu uregulowano głównie w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…. Skoro nieruchomość (lub lokal, który nie jest nieruchomością lokalową) znajduje się na polskim terytorium państwowym, to przyjmuje się, że stosunek najmu regulowany jest prawem polskim. Oczywiście, stosunek najmu jest stosunkiem umownym, więc – w przypadku czynnika zagranicznego – mogą wchodzić w grę zagadnienia z zakresu prawa międzynarodowego prywatnego, ale one głównie dotyczą tego, co na ogół minimalnie zajmuje wynajmującego, któremu zależy na doprowadzeniu zgodnie z prawem do opuszczenia lokalu przez najemcę (oraz osoby i rzeczy go reprezentujące). Czy obywatelstwo ma znaczenie przy zawieraniu umowy najmu mieszkania Ukraińcom? Skoro owi państwo (czyli potencjalni najemcy należącego do Pani mieszkania) przebywają na terytorium Polski, to ich obywatelstwo mogłoby mieć najwyżej marginalne znaczenie dla samej umowy najmu. Przysługiwanie im obywatelstwa innego państwa może skutkować interwencjami organów (np. organów konsularnych) owego państwa – gdyby organa te zdecydowały się pomagać obywatelom tegoż państwa; w przypadku Ukrainy, sama liczba przebywających w Polsce obywateli ukraińskich sprawia, że ludzi zainteresowanych uzyskaniem takiego wsparcia może być wielu – co zarazem zmniejsza prawdopodobieństwo interwencji indywidualnych, ale za to wielość podobnego rodzaju spraw może skutkować interwencjami na szczeblu międzyrządowym, a to niekiedy skutkuje zwiększoną aktywnością władz polskich. Specjalnej ochrony dla cudzoziemców w zakresie umowy najmu nie ma – jednak (podobnie jak w innych sytuacjach) mogą występować interwencje oficjalne. Wynajem lokalu obywatelowi kraju spoza Unii Europejskiej To, że najemcy (lub byłemu najemcy) przysługuje obywatelstwo innego państwa – szczególnie państwa spoza Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego – może mieć także inne skutki dla wynajmującego. Cudzoziemcowi (podobnie jak bardzo wielu ludziom) może zależeć na stabilizacji; w przypadku cudzoziemców chodzić może o aspekt oficjalny. Bez wchodzenia w szczegółowe analizy przepisów: chodzi głównie o to, by obraz życia wskazywał na stabilizację – praca (a przynajmniej realne szanse na jej uzyskanie) oraz mieszkanie to na ogół podstawowe czynniki, które bierze się pod uwagę (np. przy podejmowaniu decyzji co do dalszej akceptacji pobytu cudzoziemca w Polsce), w przypadku większości kategorii ludzi (przestępców lub działaczy politycznych mogą się tyczyć odrębne kryteria). Ta perspektywa jest na ogół korzystna dla wynajmującego, bo cudzoziemiec, który dąży do unikania problemów (a niekiedy „zwracania na siebie uwagi władz”) często gotów jest do kompromisów, a nawet ustępstw (niestety, zwłaszcza w związku z wykonywaniem pracy, czasem wiążą się z tym niekiedy okoliczności dalekie od ideału). Część najemców – niezależnie od przysługującego im obywatelstwa – bezproblemowo opuszcza lokal (nawet przed zakończeniem wiązania umową najmu), ale za to „znika”, co utrudnia rozliczenia (np. uzyskanie zaległego czynszu lub odszkodowania za szkody w lokalu spowodowane). Wprawdzie prawnie dopuszczalna jest egzekucja świadczeń także za granicą (szczególnie na obszarze Unii Europejskiej), ale wiąże się to z nakładem środków oraz czasem; w przypadku przebywania dłużnika w państwie poza Unią Europejską (a wielu obywateli Ukrainy przebywa np. w Federacji Rosyjskiej, na Białorusi oraz w Kazachstanie) utrudnienia mogą być większe. Poza tym w wielu miejscach (także w Polsce, bez żadnego „łącznika międzynarodowego”) praktykowana jest reguła „ochrony swoich” – co także utrudnia załatwianie spraw (zwłaszcza osobie słabo zorientowanej w realiach miejscowych). Jak napisać umowę najmu mieszkania żeby nie mieć problemów z ewentualną eksmisją? Dotyczące umowy najmu przepisy prawne (w tym zawarte w oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów…) dotyczą nie tylko obywateli polskich, ale również cudzoziemców – niezależnie od tego, o jaką stronę umowy najmu chodzi (najemcę, czy też wynajmującego). Ułatwieniu w doprowadzeniu do eksmisji może służyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub umowy najmu instytucjonalnego; specyficzne przepisy prawne z zakresu tychże umów skoncentrowano w art. 19a i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów (najem okazjonalny to wariant do wyboru w związku z szeroką kategorią mieszkań, ponieważ najem instytucjonalny dotyczy wynajmowania przez przedsiębiorców). Wspólne dla tychże wariantów jest założenie podstawowe – swoista transakcja wiązana: władze państwowe dają szanse na szybsze doprowadzenie do eksmisji, ale pod warunkiem wywiązania się z obowiązków podatkowych (według reguły: „coś za coś”). Umowa o najem okazjonalny Wspomniany przez Panią wariant „notarialny” może zostać zastosowany np. w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Nie wystarczy samo nazwanie (zatytułowanie) umowy: „umowa najmu okazjonalnego” („umowa o najem okazjonalny”). Niezbędne są także inne składniki. Jednym z nich jest poddanie się egzekucji (w formie aktu notarialnego!) w zakresie eksmisji. Jednak zamysłem ustawodawcy nie było pozbawienie najemców (a na ogół byłych najemców) uprawnień przewidzianych dla najemców – np. uprawnienia do uzyskania lokalu socjalnego (ta kategoria mieszkań podlega przemianom, być może nie tylko w świetle dokumentów). Dlatego najemca powinien złożyć oświadczenie o możności zamieszkania w innym lokalu (na wypadek zakończenia umowy najmu) oraz (co bardzo ważne) oświadczenie właściciela innego lokalu o zgodzie na to, by najemca tam zamieszkał (w przypadku rozwiązania umowy najmu). Przepisy o najmie okazjonalnym lokalu (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…) zmieniano i mogą być zmieniane – dlatego może się przydać sprawdzanie aktualnego (w danym czasie) stanu prawnego. Poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego – czyli wariant przewidziany w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – może dotyczyć nie tylko opuszczenia i wydania lokalu, ale także poddania się egzekucji odnośnie określonej kwoty pieniężnej (co mogłoby ułatwić egzekucję np. zaległego czynszu). Takie poddanie się egzekucji (to jest w formie aktu notarialnego) ułatwia doprowadzenie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Jak wyeksmitować lokatora obcokrajowca za granicę? Ustawodawca nie uregulował tego, czy oświadczenia (dotyczące możliwości zamieszkania w innym lokalu) mają dotyczyć wyłącznie lokali położonych na terytorium Polski. Trudno jest to jednoznacznie rozstrzygnąć. Wprawdzie nie można całkowicie wykluczyć wariantu ze znajdowaniem się takowego lokalu na terytorium innego państwa, ale względy praktyczne przemawiają przeciwko korzystaniu z takiej ewentualności. Chodzi nie tylko o koszty związane z tłumaczeniem (najlepiej przez tłumacza przysięgłego) oraz oficjalnym poświadczaniem dokumentów zagranicznych – a już same związane z tym koszty mogą zniechęcać do korzystania z takiego wariantu. Po rozwiązaniu umowy najmu może pojawić się problem odnośnie do tego, jak doprowadzić do wyeksmitowania człowieka (nawet jednego dorosłego i w miarę zdrowego) do lokalu położonego za granicą. Komornicy polscy są uprawnieni przeprowadzać egzekucję tylko na terytorium Polski. Nie można wykluczyć zupełnie eksmisji za granicę, ale same koszty i czasochłonność mogą skłaniać do rezerwy od takiego wariantu. Już tańsze (z perspektywy wynajmującego) mogłoby okazać się powiadomienie o sytuacji Urzędu do Spraw Cudzoziemców, którego reakcje mogą być różne. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Rodzaj umowy zależy od tego, czy właściciel chce chwilowo pomóc uchodźcy, czy też chce się związać się na dłużej z osobą, która pracuje w Polsce. Czytaj też: Kantor nie zawsze może odmówić wymiany hrywien na złotówki>> Jeżeli najem, to jaki Właściciel mieszkania, który chce wynająć mieszkanie, może wybrać: umowę najmu okazjonalnego, instytucjonalnego lub umowę zawieraną na zasadach ogólnych (zwykłą). W tym wypadku najlepsza będzie ta ostania. Do umów najmu stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny. Nie jest potrzebna wizyta u notariusza. Zawiera się ją na czas określony lub nieokreślony. Dla jej ważności nie ma znaczenia, czy wynajmujący to firma czy osoba prywatna. Ma jednak jedną wielką wadę. Na jej podstawie bardzo trudno pozbyć się lokatorów, którzy nie chcą się sami wyprowadzić. Trzeba wystąpić z pozwem do sądu o eksmisję. Wyrok eksmisyjny nie daje również żadnych gwarancji, że lokator szybko się wyprowadzi. Jeżeli sąd przyznał mu prawo do lokalu socjalnego, może mieszkać w dotychczasowym miejscu do czasu, aż gmina dostarczy lokal socjalny. A to potrafi trwać długie lata. W tym czasie byli lokatorzy zazwyczaj nie chcą płacić za mieszkanie. Musi ich więc „kredytować" właściciel. Takiego problemu nie ma w wypadku dwóch pozostałych umów: najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Umowę wypowiada się tylko na piśmie. Właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów umowę można wypowiedzieć gdy najemca nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Wcześniej jednak musi uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Prawo do wypowiedzenia ma również, gdy pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. WZORY DOKUMENTÓW: Umowa najmu mieszkania (j. ukraiński) > Umowa użyczenia mieszkania (j. ukraiński) > Umowa użyczenia pokoju (j. ukraiński) > Klauzula informacyjna dla osób zgłaszających możliwość zapewnienia uchodźcom lokalu lub części lokalu mieszkalnego > Najem instytucjonalny i okazjonalny W praktyce, żeby wyeliminować ryzyka związane z brakiem możliwości skutecznej eksmisji, właściciele lokali mieszkalnych zawierają umowy o najem krótkoterminowy, która jest uregulowana w rozdziale 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu mieszkania którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Czytaj też: Lokale socjalne oraz pomieszczenia tymczasowe w gospodarce gminnej > Specustawa ukraińska wyłączyła w wypadku wynajęcia mieszania w ramach najmu okazjonalnego uchodźcy z Ukrainy obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu do którego potencjalnie zostanie wykonana eksmisja (art. 69 specustawy). Jedną z przesłanek koniecznych do zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest konieczność dołączenia do umowy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa > Specustawa ukraińska wyłączyła w wypadku uchodźcy z Ukrainy obowiązek wskazania przez niego innego lokalu, do którego potencjalnie zostanie wykonana eksmisja (art. 69 specustawy). Czytaj też: Umowa najmu instytucjonalnego w praktyce notarialnej > W przypadku wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali można również rozważyć zastosowanie tzw. umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Ale i w tym wypadku niezbędna jest wizyta u notariusza. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się bowiem oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie i w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Co istotne umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do najmu instytucjonalnego nie stosuje się również przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących ograniczeń w wypowiedzeniu umowy. Jak pomoc, to lepsze jest użyczenie Inna możliwość to użyczenie, które różni się od najmu. - Przede wszystkim chodzi o odpłatność. Z samych definicji umowy najmu i użyczenia zawartych w kodeksie cywilnym wynika, iż najem polega na korzystaniu z określonej rzeczy przez najemcę (w tym lokalu mieszkalnego) w zamian za umówiony czynsz płatny na rzecz wynajmującego. Tym samym najem jest umową odpłatną. Z kolei użyczenie polega na bezpłatnym używaniu rzeczy przez korzystającego. Ponadto trzeba wskazać, że najem jest zawierany na czas określony lub nieokreślony i może zostać rozwiązany na warunkach i w terminach określonych w ustawie lub umowie (np. poprzez wypowiedzenie). Z kolei użyczenie kończy się również wtedy, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie – wyjaśnia Bartosz Bednarek, adwokat z Kancelarii Machyński, Ruszkiewicz i Partnerzy. Czytaj też: Czy wydatki na eksploatację części użyczonego mieszkania można ująć w kosztach podatkowych? > W przypadku nieodpłatnej umowy użyczenia zawartej z cudzoziemcem, warto sporządzić ją na piśmie, by móc dokładnie określić konkretne postanowienia umowy. - Kluczowe jest wskazanie oprócz danych stron, przedmiotu umowy, także okres związania umową (na czas określony, nieokreślony), czy też możliwość, przyczyny i okresy wypowiedzenia. Istotnym jest na pewno zastrzeżenie zakazu przekazywania przedmiotu umowy osobom trzecim, jak również szczegółowe opisanie kosztów związanych z utrzymaniem użyczonego przedmiotu – podkreśla radca prawny Mirosław Guzik prowadzący kancelarię Radcy Prawnego w Poznaniu. Ponadto powinno wymienić się wszelkie koszty eksploatacyjne oraz inne opłaty z tytułu mediów jak gaz, energia elektryczna, które biorący w używanie miałby pokrywać. Adwokat Wojciech Wróbel z Kancelarii Wróbel Lech-Drupka Dubis w Rzeszowie, pomagając uchodźcom z Ukrainy radzi, by spisać numer paszportu lub innego dokumentu urzędowego którym posługuje się uchodźca, ponieważ w większości przypadków osoby te nie posiadają numeru PESEL. Mec. Wróbel wskazuje, że nawet zawierając umowę użyczenia w formie ustnej, biorący do używania powinien używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. - Natomiast jeżeli biorący do używania używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową użyczenia albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy użyczenia, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony – tłumaczy adw. Wojciech Wróbel. Specustawa ukraińska wprowadziła bardzo ważną zmianę. Przewiduje, że do użyczenia budynku lub jego części obywatelowi Ukrainy w celu tymczasowego zamieszkania nie będzie się stosowało przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 15zzu ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (art. 68 specustawy). W praktyce oznacza to, że takiego lokatora teoretycznie łatwiej będzie eksmitować, nawet jeżeli są to kobiety z dziećmi czy obłożnie chorzy. Prekarium czy użyczenie? Prawnicy przypominają, że istnieje jeszcze instytucja prekarium, którą w doktrynie definiuje się jako stosunek faktyczny polegający na nieodpłatnym oddaniu pewnej rzeczy lub prawa innej osobie do używania z zastrzeżeniem każdoczesnej jego odwołalności. - Jak wskazywał SN w wyroku z 13 września 2001 r., prekarium różni się od do użyczenia tym, że jest relacją czysto faktyczną, a nie stosunkiem prawnym i co istotne z perspektywy właściciela, może on w każdej chwili odebrać rzecz osobie korzystającej gościnnie z jego mieszkania, któremu nie przysługuje ochrona prawna. Zatem może się okazać, że w aktualnych okolicznościach rekomendowanym rozwiązaniem będzie posłużenie się instytucją prekarium i tym samym niezawierane żadnej umowy obligacyjnej typu najem lub użyczenie, a z którymi związane są daleko idące konsekwencji prawne, w szczególności związane z ryzykiem prowadzenia długotrwałej eksmisji - wyjaśnia Sylwia Moreu-Żak. Czytaj: Partyk Aleksandra - Charakter prawny umowy użyczenia > Według niej wystarczy, że właściciel oraz uchodźca podpiszą porozumienie, w którym ten drugi oświadczy, że z uwagi na wyniszczająca wojnę, której ofiarą padła Ukraina, niosącą za sobą bezpośrednie ryzyko utarty życia i zdrowia dla ludności Ukrainy, oraz fakt iż uciekając przed wojną dotarł do Polski, zaś właściciel lokalu nieodpłatnie i z chęci niesienia pomocy udostępnił w formie czasowej pomocy lokal mieszkalny, z możliwością zażądania przez właściciela zwrotu lokalu w każdym czasie. Udostępnienie to nie podlega ochronie prawnej, w szczególności przepisów ustawy kc oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Wobec powyższego wróci lokal niezwłocznie na każde żądanie właściciela. Czytaj też: Goszcząc w domu uchodźców z Ukrainy warto skorzystać z prekarium Bariera językowa Z przyczyn formalnych umowa zawierana z cudzoziemcem, nieznającym języka polskiego, powinna być sporządzona w językach urzędowych państw, z których pochodzą strony. - Taka dwujęzyczna umowa pozwala stronom zrozumieć jej postanowienia i należycie wykonać wzajemne zobowiązania – wskazuje radca prawny Mirosław Guzik. Czytaj też: Ochrona praw lokatorów – czynsz i opłaty za używanie lokalu > Dysponowanie dwoma wersjami językowymi jest też istotne w razie potencjalnego sporu pomiędzy stronami, w tym rozstrzyganego przed sądem powszechnym. W każdej umowie, jak np. w umowie użyczenia, na stronach spoczywają obowiązki. Gdy dysponujemy tylko jedną wersją językową, druga ze stron może podnosić, że nie rozumiała treści wiążącego ją stosunku prawnego w chwili zawierania, i uchyla się więc od nałożonych na nią umownych obowiązków. Oczywiście nie ma ograniczeń do zawarcia umowy w jednej wersji językowej , ale wówczas trzeba się liczyć ze skutkami jak już powyżej wskazałem – podkreśla radca prawny Mirosław Guzik. Czytaj też: Eksmisja z lokalu mieszkalnego i użytkowego > Zdaniem mec. Mirosława Guzika, jeżeli dysponujemy różnymi wersjami językowymi umowy, to właściwym rozwiązaniem jest wskazanie w umowie, która wersja językowa jest wiążąca. - Przykładowo, można zastrzec, że to wersja sporządzona w języku polskim. Dodatkowo wskazałbym, który sąd jest właściwy miejscowo rozpoznawać ewentualne spory – dodaje radca Guzik. I dodaje, że niektórzy zainteresowani korzystają z translatorów dostępnych w internecie do przetłumaczenia treści umowy. Nie zawsze jednak jest to dobre rozwiązanie, gdyż nie sprawdza się ono we wszystkich językach w takim samym stopniu. Należy te translatory używać wyłącznie pomocniczo, ale rekomenduje, szczególnie przy umowach długoterminowych skorzystanie z usług tłumaczy przysięgłych, których akceptują też sądy powszechne. Ewa Bończak-Kucharczyk Sprawdź POLECAMY ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. Najem okazjonalny wprowadzony został do naszego porządku prawnego już w 2009 roku, jednak dopiero w ciągu ostatnich kilku lat znacząco zyskuje na popularności. Zarówno właściciele mieszkań, jak i najemcy wiedzą o nim coraz więcej. Wciąż jednak ta wiedza nie jest pełna, w wielu kwestiach pojawiają się wątpliwości, wiele rzeczy jest mylonych i źle rozumianych. Pytania o najem okazjonalny u moich Klientów wciąż się powtarzają, dlatego postanowiłam je zebrać w jednym miejscu i na nie odpowiedzieć – językiem prostym, nie prawniczymi formułkami, abyście w jednym miejscu mogli szybko sprawdzić: czym jest najem okazjonalny? jakie są różnice pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym? czy najem okazjonalny jest bezpieczny? kto i co podpisuje u notariusza? jakie są załączniki do umowy najmu okazjonalnego? kiedy i jak zgłosić umowę do urzędu skarbowego? czy można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z obcokrajowcem? W treści pisać będę o najmie mieszkania, jednak pamiętajcie, że przedmiotem najmu okazjonalnego może być również dom. Gotowi? Miłej lektury 🙂 Najem okazjonalny – co to w ogóle jest?… W największym uproszczeniu umowa najmu okazjonalnego stanowi dla właściciela mieszkania zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą. Nieuczciwym, czyli takim, który nie płaci czynszu i nie chce dobrowolnie wyprowadzić się z mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi pewne „narzędzia”, dzięki którym może on – w razie kłopotów – pozbyć się kłopotliwego lokatora szybciej, niż przy zwykłej umowie najmu. Poza tym, że jest trochę więcej papierologii i zamieszania związanego z koniecznością podpisania przez najemcę aktu notarialnego, nie ma żadnych różnic w wykonywaniu umowy czy korzystaniu z mieszkania. Co jeśli będę mieć pecha i trafię na nieuczciwego najemcę? Jak wówczas wygląda procedura jego usunięcia z mieszkania? Przy zwykłej umowie najmu sprawy sądowe w takich pechowych przypadkach ciągną się latami, a nieuczciwy lokator w tym czasie mieszka sobie spokojnie w naszym mieszkaniu, nie płaci i ogólnie gwiżdże na właściciela. Znam takich, którzy z bezsilności chwytają się różnych metod pozbycia się takiego delikwenta, również tych na pograniczu prawa. Lepiej jednak nie ryzykować, że walcząc o własne prawa, samemu się nagnie przepisy i dostanie się po głowie od wymiaru sprawiedliwości. Najem okazjonalny rozwiązuje wiele kwestii. Jeśli zatem faktycznie będziesz mieć pecha i trafisz na nieuczciwca, to mając poprawnie skonstruowaną i kompletną umowę najmu okazjonalnego, bez wytaczania długotrwałego procesu sądowego, możesz: po pierwsze oczywiście wypowiedzieć umowę najmu – zgodnie z zapisami w umowie, a następnie doręczyć najemcy pismo, w którym żądasz opróżnienia mieszkania w terminie nie krótszym niż 7 dni, jeśli najemca mimo Twojego żądania nie wyprowadzi się z mieszkania, wówczas występujesz do sądu o nadanie aktowi notarialnemu (temu, który podpisuje najemca i który jest załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego) tzw. klauzuli wykonalności, akt notarialny z ową klauzulą wykonalności stanowi tytuł wykonawczy (jednak nie da się bez kilku prawniczych sformułowań…), tytuł wykonawczy to już sprawa dla komornika, zatem mając akt notarialny z klauzulą wykonalności, udajesz się do komornika z prośbą, aby wszczął on postępowanie egzekucyjne (czyli o eksmisję). Pamiętajcie, że po pierwsze komornik kosztuje, a po drugie eksmisja nie nastąpi z dnia na dzień. Na pewno jednak będzie to proces szybszy i bardziej uproszczony, niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Z moich obserwacji wynika, że już sam wymóg zawarcia umowy najmu okazjonalnego stanowi świetną metodę weryfikacji kandydata na najemcę. Jeśli ma on uczciwe zamiary, chce po prostu spokojnie mieszkać i jest gotowy ponosić opłaty za mieszkanie – nie będzie kręcił nosem na taką formę umowy najmu. Jeśli jednak zacznie już na wstępie próbować obejść podpisanie takiej umowy lub zniechęcać do niej („Paaaaanie, a po co notariusz?!… Toż to kosztuje!”), lepiej podziękować i poczekać na kogoś, kto nie będzie szukał dziury w całym. Czy najem okazjonalny jest bezpieczny? Oczywiście, że tak! I to zarówno dla właściciela mieszkania, jak i dla najemcy. Czy umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi prawo do wyrzucenia najemcy bez powodu? Absolutnie nie! Czas trwania najmu jest w umowie dokładnie określony. Właściciel nie może zakończyć umowy wg własnego „widzimisię”. Może zakończyć umowę najmu tylko w uzasadnionych i określonych w umowie przypadkach, czyli najczęściej wtedy, gdy najemca okaże się tym nieuczciwym. Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Tak, ale wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego musi nastąpić tylko na warunkach określonych w umowie. Jaki jest okres wypowiedzenia przy umowie najmu okazjonalnego? To jedno z częściej zadawanych pytań i jedna z najczęściej mylonych kwestii. Ustawa mówi, że umowa najmu okazjonalnego ma być umową zawartą NA CZAS OKREŚLONY, a taka umowa – co do zasady – trwa przez cały okres, na jaki została zawarta (czyli jeśli ustalimy w umowie czas trwania umowy 1 rok, to umowa trwa 1 rok). W umowie na czas określony nie ma po prostu czegoś takiego jak okres wypowiedzenia, czyli nie można np. zawrzeć umowy i po miesiącu bez powodu jej wypowiedzieć. Taka sytuacja może mieć miejsce jedynie w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że umowy najmu okazjonalnego nie można zakończyć wcześniej. Owszem, można, jednak wyłącznie w przypadkach przewidzianych w umowie najmu. Przypadki te należy w umowie najmu zwyczajnie wymienić (np. brak płatności przez najemcę czynszu i opłat dodatkowych, dewastowanie mieszkania, utrata pracy, itp.). Czy umowa najmu sporządzona jest przez notariusza? Nie. Umowa najmu okazjonalnego sporządzana jest w zwykłej formie pisemnej. Notariusz sporządza jedynie załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Jest to akt notarialny – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Co to jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji? Egzekucja kojarzy nam się dość jednoznacznie. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji brzmi więc groźnie, ale groźnym nie jest. Jest to akt notarialny, sporządzany przez notariusza, w którym najemca oświadcza, że zgadza się na eksmisję w przypadku, gdy wystąpi taka konieczność. Właśnie tak w skrócie przekładam treść aktu notarialnego z prawniczego na nasze, bo zwykle po odczytaniu aktu przez notariusza i po zadaniu pytania: „Czy wszystko jest jasne i zrozumiałe?”, najemca ma duże znaki zapytania w oczach. Kto i kiedy idzie do notariusza? Do notariusza musi iść jedynie najemca, bo tylko najemca podpisuje akt notarialny. Do kancelarii notarialnej udaje się po podpisaniu umowy najmu. Nie musi to być ten sam dzień, może to być nawet kilka dni po podpisaniu umowy najmu. Kto płaci za notariusza? Rozwiązania są trzy: koszty ponosi właściciel – najem okazjonalny jest zabezpieczeniem dla właściciela, dlatego uważam, że to właściciel powinien ponieść koszty sporządzenia aktu notarialnego; takie stanowisko rekomenduję zawsze moim Klientom, uważam je za najbardziej fair. Inne rozwiązania też są do przyjęcia pod warunkiem, że obie strony się na nie godzą. koszty ponosi najemca – z doświadczenia wiem, że najemcy bardzo niechętnie ponoszą te koszty. Musi im naprawdę bardzo zależeć na danym mieszkaniu, żeby się na to zgodzili. Pamiętaj, że przerzucając koszty w całości na najemców ryzykujesz, że zrezygnują z Twojej oferty, koszty ponoszą obie strony po połowie – czasem stosowane jest i takie rozwiązanie, ale trzeba delikatnie je wyważyć czy warto. Czasem nawet niewielka kwota dodatkowego zobowiązania finansowego może spowodować, że dobrze zapowiadający się najemca weźmie nogi za pas… Jakie są załączniki do umowy najmu okazjonalnego? Załączniki są 3 (trzy). Mówi o nich art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Są to: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, opisane szczegółowo nieco wcześniej, oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji; oświadczenie to sporządzane jest w zwykłej formie pisemnej, oświadczenie właściciela tego innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym innym lokalu, w razie konieczności (czyli w razie eksmisji); to oświadczenie może być sporządzone w zwykłej formie pisemnej lub z poświadczonym notarialnie podpisem. Ja polecam Klientom, aby zachować zwykłą formę pisemną tylko w przypadku, gdy właściciel tego innego lokalu może pojawić się osobiście, aby podpisać oświadczenie w naszej obecności. Mamy wówczas możliwość sprawdzić tożsamość tej osoby. Jeśli właściciel tego innego lokalu mieszka jednak daleko i nie może pojawić się osobiście, wówczas koniecznie poproście, aby poszedł do notariusza w swojej miejscowości i podpisał oświadczenie w obecności notariusza (notarialne poświadczenie podpisu). Notariusz zawsze sprawdza tożsamość osoby, która dokonuje u niego czynności, zatem będziemy mieć 100% pewności, że to właśnie ta, a nie inna osoba podpisała się na oświadczeniu. Koszt notarialnego poświadczenia podpisu to obecnie 24,60 zł za jeden podpis. Co jeśli wynajmę mieszkanie parze, a w między czasie urodzi się dziecko? No cóż, życie! Trzeba najemcom pogratulować i … nie przejmować się. Najem okazjonalny „działa” na wszystkie osoby, które zamieszkują razem z najemcą. Oczywiście warto rozważyć sporządzenie aneksu do umowy najmu, w którym „dopiszesz” dziecko jako osobę uprawnioną do zamieszkania, wymieniając imię i nazwisko dziecka oraz jego PESEL. Czy mogę podpisać umowę najmu okazjonalnego z obcokrajowcem? Zainteresowanie wynajmem mieszkań przez obcokrajowców, zwłaszcza tych zza wschodniej granicy, jest w naszym kraju bardzo duże. Są to najczęściej świetni najemcy, płacący na czas i bezproblemowi, przy czym na myśli mam tu rodziny/pary z dziećmi lub bez. Takie osoby przyjeżdżają do Polski do pracy, chcą tu spokojnie i bezpiecznie mieszkać ze swoimi rodzinami. Niestety bardzo rzadko zdarza się, że mają oni możliwość podpisania umowy najmu okazjonalnego z uwagi na konieczność wskazania innego lokalu do ewentualnej wyprowadzki. Czasem zdarza się mi usłyszeć: „Tak, mam mieszkanie u siebie, na Ukrainie!”, ale to niestety nie wchodzi w grę. Ten inny lokal MUSI znajdować się na terenie Polski. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta: komornik może działać jedynie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a nie poza jej granicami. Jeśli więc doszłoby do eksmisji najemcy przez komornika, byłaby ona niemożliwa do wykonania. Czy muszę zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Tak. Jest to warunek, aby umowa najmu okazjonalnego była umową najmu okazjonalnego. Jeśli nie dotrzymasz tego warunku i nie zgłosisz umowy, umowa pozostaje zwykłą umową najmu. W razie kłopotów z najemcą, czeka Cię przysłowiowa droga przez mękę… W jakim terminie zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Ustawa mówi, że umowę najmu okazjonalnego musisz zgłosić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. A kiedy rozpoczyna się najem?!… W dniu podpisania umowy najmu czy może w dniu przekazania kluczy od mieszkania? Pojawiają się tu różne interpretacje, więc lepiej zgłosić umowę za wcześnie, niż za późno. Zawiadom zatem swój urząd skarbowy w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy najmu, a nie od dnia przekazania mieszkania w posiadanie. Jak zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Najczęściej wystarczy pismo przewodnie i kserokopia umowy najmu, przesłane do urzędu pocztą lub doręczone osobiście. Niektóre urzędy skarbowe żądają jednak kserokopii wszystkich dokumentów, łącznie z aktem notarialnym. Najlepiej więc będzie, jeśli wcześniej skontaktujesz się ze swoim urzędem i dopytasz o szczegóły. Jeśli nie znalazłeś tu odpowiedzi na nurtujące Cię pytania – napisz do mnie lub zadzwoń. Podzielę się swoją wiedzą i doświadczeniem. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, chcesz je wynająć właśnie na podstawie umowy najmu okazjonalnego, ale nie jesteś pewien czy wszystko zrobisz jak trzeba – możesz oczywiście zgłosić się do mnie. Zajmę się wszystkim od A do Z. Najem okazjonalny jest korzystny dla wynajmującego Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, jak podpisać umowę najmu? Co to jest najem okazjonalny? Czy opłaca się wynająć mieszkanie legalnie? Sprawdź, jak zmieniły się przepisy dotyczące najmu. W ustawie o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw uchwalonej przez Sejm 17 grudnia 2009 r. wprowadzono nowy rozdział poświęcony w całości instytucji najmu okazjonalnego lokalu. Jak zmieniły się przepisy? Zobacz także: Jak płacić podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt czy zasady ogólne? Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu Umowa o najem okazjonalny Umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany do tej umowy również wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nowym pomysłem jest tak zwana gwarancja notarialna, czyli obligatoryjne oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Dodatkowo najemca będzie musiał wskazać (w umowie, w załączniku do niej albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne tu też będzie oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis. Jest to zalecane po to, aby uniknąć podawania przez najemców fikcyjnych adresów lokali „zastępczych”. Gdy lokator utraci możliwość ewentualnego zamieszkania we wskazanym lokalu, w ciągu 21 dni od daty, kiedy się o tym dowiedział, jest zobowiązany wskazać wynajmującemu inny lokal, w którym mógłby zamieszkać po eksmisji. Ponadto musi przedstawić oświadczenie właściciela nowego lokalu (lub osoby, która posiada do niego tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie zastępcze przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Jeżeli najemca nie dopełni tego obowiązku, wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy o najem okazjonalny lokalu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu wypowiedzenia. Nowe przepisy korzystne dla wynajmującego Ustawodawca, mając na względzie silną pozycję najemców, postanowił wzmocnić prawa wynajmujących, ale tylko tych, którzy nie uchylają się od płacenia podatku od najmu. Dotychczas właściciel nie mógł wyrzucić lokatora, który nie chciał się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były nieskuteczne, ponieważ aby eksmisji dokonać, lokator musi otrzymać lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, a takich miejsc po prostu brakuje. Lokatora nie możnawyrzucić na bruk, nie można także eksmitować określonych osób, na przykład najemcy z małoletnimi dziećmi (ograniczenia eksmisji zawarto w art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 14 i 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Nowe przepisy rozwiązują ten problem, gdyż większość zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma zastosowania do umów o najem okazjonalny. Nie obowiązuje tu okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję lokatora. Eksmisję na bruk z lokalu wynajmowanego okazjonalnie możnastosować nawet w stosunku do kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych. Gdy lokator będzie nadal zajmował lokal, choć nie wiąże go już żadna umowa z wynajmującym, wówczas właściciel na podstawie oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, po uprzednim doręczeniu mu żądania opróżnienia lokalu, może złożyć do sądu wniosek o nadanie oświadczeniu najemcy klauzuli wykonalności. W ten sposób nie musi czekać na wyrok eksmisyjny sądu, a komornik może prowadzić egzekucję w oparciu o taki dokument i pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania. Nie mają tu zastosowania przepisy o zapewnieniu lokalu zastępczego, ponieważ lokator sam zapewnia sobie taki lokal na wypadek rozwiązania umowy najmu. Warunkiem skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji (usunięcia z lokalu niechcianego lokatora) jest zarejestrowanie umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem